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제목 : 10년 만의 남북 해빙 무드에 꿈틀대는 통일 부동산
작성자 : 조병현 날짜 : 2018-04-21 조회수 : 40

 

10년 만의 남북 해빙 무드에 꿈틀대는 통일 부동산
“서울에는 집을 사고 휴전선 인근에는 땅을 사라”
파주·연천·철원 경기 북부·강원 땅값 ‘들썩’
기사입력 2018.04.06 11:16:32 | 최종수정 2018.04.06 11:23:00 싸이월드 공감 트위터 페이스북 미투데이



지하철 경의선을 타고 약 한 시간 정도 북쪽으로 가면 일산, 운정신도시를 지나 마지막으로 문산역이 등장한다. 경의선 종점이다. 문산역에서 택시를 타고 통일로를 거쳐 율곡로를 따라가니 당동리에 이른다. 문산읍 문산리와 당동리 일대에는 ‘통일 대비 투자’ 등 문구를 내건 부동산 중개사사무소들이 하나둘씩 눈에 띈다.

인근 부동산 공인중개사사무소에 따르면 파주시 토지 상당 부분은 외지인이 투자 목적으로 소유하고 있다. 당동리 A부동산 공인중개사사무소 관계자는 “남북관계에 대한 기대감으로 나와 있던 급매물이 사라졌다”며 “토지 주인도 매물을 거둬들이는 분위기다. 남북관계가 경색되며 한때 이 일대 부동산이 얼어붙었는데 조금씩 회복 단계에 접어들고 있다”고 말한다.

남북관계가 개선되고 남북정상회담, 미북정상회담 개최로 통일에 대한 관심이 뜨겁다. 북한 이슈는 부동산 시장을 좌우하는 여러 변수 중 하나다. 당장 통일이 이뤄지지는 않겠지만 남북한 경제 교류라도 활성화되면 국내 부동산 시장에 적잖은 영향을 끼친다.

북한과 관계가 지금처럼 개선되고 미북정상회담까지 순조롭게 진행된다면 가장 관심을 가져야 할 부동산 상품(혹은 지역)은 무엇일까. 매경이코노미가 전문가 15인을 대상으로 설문조사한 결과, 남북한 관계가 개선된다면 남한 부동산 가격이 오를 것으로 내다봤다. 15명 중 12명이 ‘가격 상승’을 예상했으며 4명은 10% 이상 급등할 가능성도 있다고 봤다.

또 통일 후 가장 투자가치가 높은 상품은 토지(11명)인 것으로 조사됐다. 아파트(5명)와 수익형 부동산(4명)이 뒤를 이었다. 지역적으로는 파주와 연천, 고양, 철원, 서울 등이 남북한 화해 무드에 수혜를 입을 것으로 예상됐다. 특히 파주는 전문가 15인 중 12명이 꼽을 만큼 투자 유망 지역으로 선정됐다.

전문가들이 꼽은 ‘남북관계 개선에 따른 수혜 지역 베스트5 지역’과 함께 투자할 때 유의점을 살펴봤다.

▶1.들썩이는 ‘파주’

▷호재 많지만 공급도 넘친다

전문가들이 통일 대비 추천 지역 1순위로 꼽은 파주시. 남북관계가 개선될 때마다 수혜 지역으로 거론되는 곳이다.

지난해 5월 문재인정부가 들어선 이후 파주시 지가는 꾸준히 상승했다. 박근혜정부 당시 매월 0.1% 수준의 상승 폭을 보였던 파주시 지가는 현 정부가 들어서면서 0.2~0.29% 오르고 있다. 지난해 파주의 지가는 전년 대비 2.81% 상승했다. 2007년 이후 10년 만에 증가 폭이 가장 크다.

지난 수십 년간 파주 지역 땅값은 남북관계 변화에 따라 요동쳤다. 개성공단이 가동되고 남북 합의에 따라 대북확성기를 모두 철거한 2004년 파주 땅값은 13.3% 올랐다. 하지만 이명박정부가 들어선 2008년 이후 남북관계가 악화되면서 파주 지가는 마이너스로 돌아섰다.

파주시는 남북관계 개선이라는 정치적 요인 외에도 호재가 많은 지역이다. 서울~문산 간 고속도로 개통과 수도권 제2순환고속도로 건설이 예정돼 있다. 거기에 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 파주까지 연장되면 서울 접근성이 한결 나아진다. 김종선 BSI경영원구원장은 “파주는 경의축 라인 핵심 지역으로 교통 접근성 강화라는 기존 호재 요인이 분명한 곳”이라며 “북한의 개성, 해주 등과 연계해 통일경제특구가 조성되면 더욱 가치가 오를 가능성이 있다”고 말했다. 물론 파주 부동산 가격에 거품이 껴 있다는 분석이 적잖다. 파주 일대 토지 가격은 지역에 따라 다르지만 대체로 3.3㎡당 20만~30만원에 거래된다. 몇 년 전과 비교해도 많이 올랐다. 아파트 등은 운정신도시를 중심으로 공급이 많아졌다는 점도 문제다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “현재 파주는 국경에 접한 접경지이지만 통일 후에는 북한 주민이 통과하는 경유지가 될 수 있다”며 “경유지를 유망한 부동산 투자처라고 보기는 어려운 부분이 있다”고 말했다.

▶2.서울 바로 옆 ‘고양’

▷GTX A노선 교통 인프라까지 금상첨화

흔히 통일 이후 경기 북부 지역 토지 시장이 각광받을 것이라는 전망이 많지만 고양시의 경우는 주택 시장이 더 유망하게 꼽힌다. 지리적으로 서울과 접했지만 집값은 서울보다 저렴하고 교통 인프라가 발달돼 있어 서울 도심으로 이동하는 시간도 길지 않아서다.

고양시가 선호도 높은 서울 대체 주거지라는 점은 통계를 통해서도 가늠할 수 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 경기도에서 46만1482건의 아파트가 매매됐는데 이 중 6만3957건(13.8%)은 서울 거주자가 매입했다. 특히 고양시(2만372건)는 일산신도시와 삼송·원흥지구를 중심으로 전체 거래의 3분의 1 이상(7024건, 34.5%)을 서울 사람이 맺었다.

교통 인프라 개발 호재도 고양시가 서울 대체 주거지로 주목받는 이유다. 우선 GTX A노선이 완공되면 고양시에서 강남까지 20분이면 도달 가능하다. 삼송·원흥지구 등에서 서울을 오가는 광역급행버스가 올해 상반기 운행될 예정인 점도 호재다.

아직 고양시 시세가 높지 않다는 점도 매력 요인이다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면 고양시 3.3㎡당 평균 아파트 매매가는 1059만원으로 서울 평균 시세(3.3㎡당 2274만원)의 절반 수준도 안 된다. 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “통일이 아니더라도 치솟는 집값에 보금자리를 얻지 못한 실수요자들이 서울 출퇴근이 용이한 고양시로 이주하는 추세”라며 “상대적으로 자금력이 부족한 젊은 층과 북한 주민 등 주거 수요가 대거 몰릴 것”이라고 설명했다.

남북 간 대화 분위기가 무르익자 통일 이후 수혜를 입을 것으로 전망되는 지역과 부동산 상품에 관심이 집중되고 있다. 사진은 경기 파주시 임진각에서 바라본 북한.
▶3.경원선 연결 핵심 축 ‘연천’

▷파주와 비교하면 저평가 매력

파주, 고양에 이어 유망 투자처로 높은 점수를 받은 곳이 연천이다. 전문가 15인 중 4명이 연천을 주목해야 한다고 답했다.

전문가가 연천을 꼽은 데는 이유가 있다. 파주는 경의선 라인 핵심 축이다. 서울에서 개성, 평양을 거쳐 신의주에 도달하려면 반드시 파주를 거쳐야 한다. 연천은 경원선(서울-원산) 라인의 중요한 길목이다.

현재 통일부는 2016년 5월 중단된 경원선 남측 구간 복원 공사를 올해 다시 재개하겠다는 입장이다. 이와 함께 동두천역과 연천역을 잇는 전철 또한 2019년 11월 개통을 앞두고 있다.

연천군 C부동산 공인중개사사무소 관계자는 “원산항을 개항하고 경원선만 복구되더라도 연천군의 가치는 크게 올라갈 수 있다”고 말했다.

남북 화해 분위기에 맞춰 연천군 지역 토지 거래 또한 회복세다. 연천군에 따르면 2016년 연천구 토지 실거래 건수는 2143건이었으나 지난해 2384건으로 10% 이상 늘었다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “남북을 잇는 길목으로서 연천군이 혜택을 볼 가능성이 있다”며 “연천군 토지 3.3㎡당 가격은 10만원 내외(전답 기준)다. 주변 파주시와 비교하면 3분의 1 수준으로 저렴하다. 저평가된 장점이 부각될 수 있다”고 말했다.

▶4. 더 가까워진 ‘철원’
▷교통망 확충…남북 교류 중심지

강원도 철원군 역시 남북관계가 진전될 때마다 수혜 지역으로 꼽힌다. 접경지역인 철원은 경기 파주에 비해 멀다는 인식이 강했지만 지난 평창동계올림픽을 앞두고 강원도 내 도로망이 확충되면서 기대감이 높아지고 있다.

특히 지난해 6월 구리시 토평동에서 시작해 포천시 신북면(44.6㎞)까지 이어지는 구리~포천고속도로가 개통되면서 서울 접근성이 크게 향상됐다. 철원군과 포천시는 이 고속도로를 철원까지 연장하기 위해 공조 중이다. 포천~구리고속도로는 향후 서울과 세종시를 잇는 서울~세종고속도로(2025년 개통 예정)와 연결된다. 또한 자동차 전용도로 서울~의정부~양주~동두천~연천~철원(57㎞)을 잇는 국도 3호선 대체 우회도로도 2020년쯤 개통된다. 통일시대를 대비한 중앙고속도로 춘천~철원 연장도 추진될 예정이다.

김종선 원장은 “2019년 완공 목표인 수도권 전철 1호선 동두천~연천 간 연장 운행 사업이 경원선 백마고지역 또는 월정리역까지 확대되면 파급효과가 배가 될 것”이라며 “취약했던 교통망이 개선된 포천은 통일 이후 남북교류협력의 중심지가 될 가능성이 높다”고 내다봤다.

국토교통부에 따르면 올해 철원군 표준지 공시지가는 지난해 대비 5.88% 올랐다. 강원도 평균(7.68%)보다는 낮지만 평창동계올림픽이 개최된 속초시(10.56%), 강릉시(9.88%) 등이 전체 평균을 끌어올렸다는 점을 감안하면 낮지 않은 상승률이다.

▶5. ‘서울’도 통일부동산

▷일자리 탓 주택 임대수요 폭증 예상

경기 북부 지역 토지나 주택 시장이 수혜 부동산으로 꼽힌 이유는 하나같이 ‘서울과 가까워서’다. 전문가들은 결국에는 대한민국 수도인 서울 부동산이 통일 이후 가장 크게 오를 것이라고 입을 모은다.

고종완 원장은 “통일이 이뤄지거나 경제적 교류가 가능해지면 생활 인프라와 일자리가 풍부한 서울 내 주택은 더욱 희소해질 것”이라며 큰 폭의 집값 상승을 예상했다. 개발 여지가 많은 북한이나 접경지역은 토지가 수혜를 입겠지만 이미 인프라가 갖춰져 있고 토지가 부족한 서울은 기존 주택 가격이 급등한다는 얘기다. 특히 서울에서는 전월세 등 임대료 상승이 기대되는 만큼 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 임대 가능한 주거시설이 인기를 끌 것으로 보인다.

다만 서울 부동산에 투자할 때는 굳이 통일 호재를 염두에 두지 않아도 된다는 의견이 많았다. 통일이 이뤄지더라도 긴 시간에 거쳐 정치·경제·사회 제도가 정비돼야 하고 그 이후에나 수도 수립, 도시 개발, 인구 이동 방향이 정해지기 때문이다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “서울에 투자할 요량이라면 통일 이슈보다는 현재 일자리가 집중된 지역, 교통·생활 인프라가 갖춰져 수요가 풍부한 지역을 선정하는 게 바람직하다”고 조언한다.

▶투자 시 유의할 점은 없을까

▷불확실성 높고 장기 투자 각오해야

통일은 경제, 사회 전반적으로 큰 변화를 의미한다. 다양한 변수가 시장에 어떻게 영향을 미칠지 예상하기 어렵다. 전문가들은 ‘통일=대박’이라는 환상에 사로잡혀 ‘묻지마 투자’에 나서는 것은 곤란하다고 입을 모은다.

강원과 경기 북부가 유망하다는 의견이 많지만 그렇다고 해당 지역 토지를 덥석 사들이는 것은 금물이다. 북한 접경지를 중심으로 급매물을 살펴보되 도로 접근이 쉬운지, 공장이나 상업시설 등 어떤 용도로 개발되는지를 먼저 따져봐야 한다. 박상언 대표는 “군사지역이나 녹지지역, 보존지역 등 용도를 확인하고 반드시 현장 답사를 해야 한다”며 “일부 접경지역은 보존구역으로 묶일 수 있다”고 조언했다.

당장 투자에 나서는 것보다 상황을 좀 더 지켜본 뒤 판단해도 늦지 않다는 분석도 제기된다. 남북 화해 분위기에 맞춰 DMZ 등 민통선 내에도 묻지마식 토지 투자 열풍이 불고 있다. 하지만 토지는 환금성이 떨어지기 때문에 투자금액이나 보유 기간 등을 감안해 중장기적 관점에서 접근해야 한다. 토지 용도나 필지 형태를 따져보고 개발 가치가 충분한지 확인할 필요가 있다.

윤재호 대표는 “통일 후 새로운 수도가 어디에 조성될지, 북한 인구의 이동 방향이 어떻게 될지 등 변수가 너무 많다”며 “모든 변수를 고려한 후에 투자를 결정해도 늦지 않다. 섣부른 투자는 위험할 수 있다”고 말한다.

통일 이후 북한 지역에 대한 토지 투자에도 관심을 기울이는 사람이 많다. 하지만 북한 토지에 투자하려면 해결 과제가 만만찮다. 우선 토지 소유권 문제다. 북한 지역 토지의 원소유주는 대부분 남한에 거주하는 것으로 알려진다. 북한에서 토지 개혁을 할 때 지주들이 대거 남한으로 내려왔기 때문이다. 만약 통일이 된다고 해도 이 같은 법적 문제가 어떻게 해결되는지 살펴본 뒤 투자해도 늦지 않다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “북한 지역은 소유권 귀속을 둘러싼 갈등과 법적 논란이 커질 가능성이 크다. 일정 기간 소유권을 인정하지 않고 사용권만을 부여하는 임시 조치가 나올 수도 있다”고 말했다.

독일 부동산은 통일 이후 어떻게 됐나

동독 집값이 서독보다 더 가파르게 올라

통일 이후 독일 부동산 시장은 오랜 기간 혼란을 빚었다. 1990년 통일된 이후 1990년대 중반까지는 서독 건설 투자가 감소한 반면 동독 건설 투자는 늘어나는 모습을 보였다. 동독 지역에는 철도, 운하 등 교통 인프라를 비롯해 수많은 사회간접자본(SOC) 시설 투자가 집중됐다. SOC 투자가 급증하면서 건설 시장도 활황세를 이어갔다. 독일 통일 이후 2년 만인 1992년 동독 지역의 건설업체는 1만165개로 전년 대비 3배 이상 늘었다. 같은 기간 서독 건설업체가 1.6% 증가하는 데 그친 것과 비교된다.

동독 건설 시장이 호황을 보이면서 동독 지역 주택 가격도 덩달아 뛰어올랐다. 통일 초기에는 기존 주택으로 수요가 몰렸고 이후 신규 분양 주택으로 수요가 이어지며 1990년대 중반까지 주택 가격이 폭등했다. 1990년대 중반 동독 지역의 임대료지수(1990년 100 기준)는 약 450까지 껑충 뛰었다.

한국감정원 부동산연구원에 따르면 동독, 서독 모두 통일 이후 집값이 오르기는 했지만 동독 지역이 짧은 기간에 훨씬 큰 폭으로 올랐다. 1989년을 기준(100)으로 한 동독 지역 주택가격지수는 1993년 195.2까지 치솟았다. 4년간 95.2% 올랐다. 반면 서독은 1985년(100)을 기준으로 잡아도 8년 뒤인 1993년에도 주택가격지수가 137.2에 머물렀다.

1990년대 초반 서독 주택 가격이 별다른 영향을 받지 않은 것은 통일 전에도 서독과 동독 간 이주가 가능했기 때문이다. 통일 직전인 1989~1990년에만 동독 인구 80만명이 이미 서독으로 이주를 마친 상태였다. 서독 집값은 통일 이전부터 올라 있었다. 하지만 조정 기간을 거치고 난 2000년대 초반부터는 서독 집값이 가파른 상승세를 이어왔다.

한때 급등하던 동독 주택 가격은 1990년대 중반 이후 다시 하락세를 보였다. 서독과 마찬가지로 조정 기간을 거쳤기 때문이다. 하지만 동독 주택 가격 역시 2000년대 초반 이후 상승세로 돌아섰다. 고종완 원장은 “서독이 동독에 투자한 자금이 추후 다시 서독으로 환원되면서 양쪽 경제가 모두 활황을 보였다”며 “통일 이후 경제가 동서 간으로 선순환하며 부동산 시장 부양효과를 불러온 것”이라고 말했다.

설문에 응답해주신 분들(총 15명, 가나다순) 고종완 한국자산관리연구원장, 권강수 한국창업부동산정보원 이사, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김종선 BSI경영연구원장, 박덕배 금융의창 대표, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 서정렬 영산대 부동산학과 교수, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 안민석 에프알인베스트먼트 연구원, 양용화 KEB하나은행 부동산자문센터장, 윤재호 메트로컨설팅 대표, 이종진 신화디앤엠 대표, 장경철 부동산1번가 이사, 한태욱 동양미래대학 경영학부 교수

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 최영재 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1952호 (2018.04.04~04.10일자) 기사입니다]


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